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房產土地評估

河南越華會計事務所有限公司,位于河南省鄭州市金水區農業路國際企業中心,具有省級資質,取得了土地估價業務評估機構資格。

  • 服務項目:房產土地評估
  • 聯系方式:0371-65320020


土地抵押價值評估

 河南越華會計事務所有限公司,位于河南省鄭州市金水區農業路國際企業中心,具有省級資質,取得了土地估價業務評估機構資格。

土地抵押評估是土地估價的主要業務之一。


土地招拍掛出讓評估

土地出讓底價組成

宗地出讓的底價由政府土地出讓收益和土地開發建設補償費兩部分組成。

其中土地開發建設補償費是固定費用,可以理解為之前征地過程中已經發生的各類費用的總和,而政府土地出讓收益是動態的,由地價評審委員會審核、市國土局局長辦公會審定的,會綜合考慮區位因素、用地性質、開發強度、周邊市場等多個因素,另外須注意的是,若地塊規劃有保障房,此部分不收取政府土地出讓收益,地下可出讓部分待設計方案經審批確定另行收??;地下非經營性用途建筑面積免收,若含經營性用途則需按照一定比例收??;還有,若土地出讓后,經審定的規劃設計面積超過出讓時的要求,還需補交超出部分的政府土地出讓收益。


土地轉讓價格評估(買賣、贈與、抵債等)

土地轉讓評估程序

1、明確土地使用權評估的有關事項(包括委托方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等);

2、根據土地使用權評估范圍,填寫土地使用權清單表;

3、檢查土地產權是否清楚,有無糾紛,土地產權性質是出讓還是劃撥,宗地劃分是否合理,四至是否明確,是否存在他項權利等;

4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等;

5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況,待估宗地用途是否相符,主要建筑物名稱、建構筑物結構、用途等,周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等;

6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平;

7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況;

8、根據估價對象特點,明確土地使用權評估思路,選樣合適的評估方法,進行初步測算,并確定最終地價。

  

土地轉讓價格評估(買賣、贈與、抵債等)

土地轉讓評估程序

1、明確土地使用權評估的有關事項(包括委托方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等);

2、根據土地使用權評估范圍,填寫土地使用權清單表;

3、檢查土地產權是否清楚,有無糾紛,土地產權性質是出讓還是劃撥,宗地劃分是否合理,四至是否明確,是否存在他項權利等;

4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等;

5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況,待估宗地用途是否相符,主要建筑物名稱、建構筑物結構、用途等,周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等;

6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平;

7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況;

8、根據估價對象特點,明確土地使用權評估思路,選樣合適的評估方法,進行初步測算,并確定最終地價。

 

  

土地級別與基準地價更新項目評估

一、土地等級描述

  每個地方國土資源部門都會根據土地的自然和經濟屬性,對土地劃分等級,并根據等級確定各類不同性質用地(商業用地、住宅用地、綜合用地、工業用地)的出讓基準地價。一級為最高,等級越高,價格越貴。但具體怎么劃分,劃分多少級,各地都不相同,國土資源部門都有專門的文件規定,一般可以在當地國土資源部門的網站上查到。

二、基準地價概念及重要性

  基準地價----是指在城市規劃區范圍內,對現狀利用和規劃利用條件下,不同級別的土地或土地條件相當的均值地域,按照商業、住宅、工業等用途,分別評估確定的某一時點上的一定年期的完整土地使用權區域平均價格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、時效性等特點?;鶞实貎r是政府制定管理措施和投資決策的依據,是評估宗地地價的基礎;公布的基準地價,對土地利用、流動有引導作用,也是國家征收土地使用稅的依據。

三、土地級別及基準地價更新的必要性

  (1)基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內,對平均開發利用條件下不同級別或不同均質地域的建設用地,按照商服、住宅、工業等用途分別評估,并由政府確定的,某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。

  (2)隨著經濟社會快速發展,城市化加快推進,土地價格有了不同程度的上升,部分區域地價變化比較大,原有的基準地價體系已與實際土地市場交易價格有很大差距,不能滿足土地價格評估工作的實際需要,給地價管理工作帶來困難。

  (3)由于以上原因,每個地方的國土資源部門會定期對國有建設用地使用權土地級別和基準地價進行調整工作。在調整工作中,根據經濟社會發展和人口規模的擴大,綜合分析影響城鎮商業、住宅、工業等用地質量的各種經濟、社會、自然因素,差異劃分土地級別,并開展基準地價外業樣點調查、內業地價評估。經過多次討論修正和補充調查,報經上級審查批準后,形成新的基準地價。

四、土地評估公司在土地級別及基準地價更新項目中的具體工作

1)根據相應城區社會經濟自然概況和土地市場情況,分用途評定和調整基準地價更新范圍的土地級別;

2)分級別評測商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務、交通運輸、水利設施、特殊用地七種類型的基準地價;

3)建立城鎮商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務、交通運輸、水利設施、特殊用地七種類型的基準地價修正體系;

4)制作土地級別圖、基準地價圖、主要商業街道的路線圖;

5)完成相應城區土地級別調整和基準地價更新工作報告和技術報告;

6)編制相應城區基準地價平衡報告,協助完成上級主管部門對中心城區基準地價成果的驗收,協助國土局完成相應市轄范圍各縣基準地價初檢;

7)完成相應城區基準地價備案系統。

 

  

土地項目可行性研究

可行性研究報告內涵:可行性研究是建設項目立項、決策的主要依據。按照建設內容不同可行性研究可分為工業建設項目可行性研究、景區開發項目可行性研究、農業/種植業與養殖業項目可行性研究 、市政項目可行性研究、環保項目可行性研究、交通建設可行性研究、教育項目可行性研究等。

《土地項目可行性研究報告》主要從行業市場背景、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、人力定員、環境影響、資金籌措、財務能力等方面進行充分的論證和可行性研究,從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較,并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行預測,從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見,為項目決策提供依據的一種綜合性的系統分析方法。

《土地項目可行性研究報告》用于多方面的專業運用,包括:用于向國家相關政府部門申請立項;向金融部門申請貸款的重要依據;向有關主管部門申請專項資金的重要依據;向證監會申請股票上市的重要依據;向國土部門、開發區、工業園申請用地的重要依據;與項目有關的部門簽訂合作,協作合同或協議的依據;進口設備和對外談判的依據;環境部門審查項目對環境影響的依據。

 

企業改制、合資等

企業各種經濟活動中房地產估價的類型:
分為房地產權屬發生轉移和房地產權屬不發生轉移兩種類型。
(1)房地產權屬發生轉移
企業合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動,均涉及房地產權屬向新設立公司轉移的行為;此外,企業的出售、兼并、破產清算,通常也伴隨房地產權屬的轉移。
(2)房地產權屬不發生轉移
企業聯營中涉及的房地產估價,通常不伴隨著房地產權屬的轉移。

 



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